부동산 이야기 - 아파트 살때 예상 못했던 추가 비용(부대비용)

 

비록 소액일지라도 예상 못했던 추가비용은 우리를 깜놀하게 만든다.

 

아파트 매수시 취등록세 말고 들어가는 비용 정리 

 

 아파트를 매수할 때 취등록세, 법무사비, 중개사비 말고도 추가로 들어가는 비용들이 생각보다 많다. 이미 알고 예상했던 비용들이라면 수긍하고 지불하겠는데 전혀 예상하지 못했던 추가비용이 나오면 당황스럽기도 하고 뭔가 사기를 당한 느낌마저 든다. 그래서 정리해봤다. 아파트 매수할 때 예상하지 못했던 비용들은 무엇이 있을까.

 

 

1. 선수관리비 예치금(아파트 관리예치금, 관리비 선수금)

 

 선수 관리비 예치금은 아파트 최초 입주시 공용관리 부분의 운영에 필요한 비용을 마련하기 위해 주택 소유자가 부담하는 금액이다. 일반적으로 전용면적 1평당 약 1만원 정도의 선수관리비를 내야한다. 신규 아파트 입주자가(아파트 매수자) 처음 아파트에 입주할 때 미리 한 달 간 공동관리비를 납부한다고 생각하면 쉽다. 아파트의 주인이 바뀌는 동안에 아파트 관리비에 구멍이 나는 것을 막기 위함인 것 같다. 

 

2. 인지세

인지세[ stamp duty , 印紙稅 ]

요약 재산상의 권리의 변동·승인을 표시하는 증서를 대상으로 그 작성자에게 부과하는 세.

넓은 의미로는 수입인지(收入印紙)로 납부하는 모든 조세, 즉 인지수입을 가리킨다. 좁은 의미로는 재산권의 창설·이전·변경·소멸 등을 증명하는 증서·장부 및 재산권에 관한 추인(追認)·승인(承認)을 증명하는 증서에 대하여 과세하는 조세를 말한다. 재산의 이전 및 유통거래에 과세하는 유통세(流通稅)의 하나이다. 정부가 발행한 인지(印紙)를 붙임으로써 세금을 납부하였다는 증명이 되기 때문에 인지세라는 이름이 붙게 되었는데, 문서세(文書稅)라고도 한다.

[네이버 지식백과] 인지세 [stamp duty, 印紙稅] (두산백과)

 인지세는 영어로 Stamp Duty라고 한다. 영어로 보면 더 이해하기가 쉽다. 국가에서 도장 찍어주고 받는 세금이라고 보면 된다. 보통 인지세는 은행에서 주택담보대출을 설정하게 되면 해당 내역을 등기에 기록으로 남길 때 지불하게된다. 부담 비용은 은행과 고객이 반반씩 내는 경우가 대부분이다.

 

 

 

3. 국민주택채권 매입비용

 

 우리나라 국민이라면 누구나 주택을 매매하고 소유권 등기를 하기 위해서는 5년 만기의 제1종 국민주택채권을 매입해야 한다.(주택 취득시, 근저당 설정 시 의무 매입) 구입한 채권액은 국가에서 국민주택사업이나 건설에 필요한 자금을 조달하는데 사용된다고 한다. 보통 법무사가 알아서 처리하는 경우가 많은데 별도로 채권비용을 계산할 수도 있다. 

 

 

▶ 국민주택채권 매입 비용 계산
= 주택의 기준 시가 x 구간별 채권 매입 비율

 딱봐도 숫자가 엄청 많은게 일일이 계산하는 것은 쉽지 않아 보인다. 그럴땐 '대한법무사협회'에서 제공하는 국민주택채권 계산기를 이용하면 쉽다.

 

아래 링크로 들어가보면 국민주택채권 비용을 계산할 수 있다.

 

국민주택채권 자동산출

 '채권 할인비용'에 관해서는 바로 아래 글에서 설명하겠지만 일반적으로 이 '국민주택채권 비용'은 '국민주택채권 할인비용'을 지불하게 되면 상계처리 된다.  

 

4. 채권 할인비용(국민주택채권 할인비용)

 

 국민주택채권 매입비용과 개념이 좀 헷갈릴 수 있다. 근데 막상 이해해보면 별것 아니다. 한마디로 매입한 '국민주택채권'을 다시 되판 비용이다. 되팔았는데 왜 오히려 비용이 들까. 아래 예시를 보자. 

국민주택채권 매수 금액 :  1%  = 100 만원
국민주택채권 매도 금액 : 0.8% = 80만원

1% -> 0.8%로 되팔았을 경우   
손해율 0.2% = 20만원 = 채권할인비용

=> 100만원 주고 산 채권을 다시 80만원 주고 팔아서 생긴 20만원의 손해가 국민주택채권 채권할인비용이다.

※ 실제 비용이 100만원은 아니고 계산의 편의를 위해 쓴 금액이다. 보통 10만원 내외의 금액이 지불된다.
참고로, 채권매입 비용은 소유권이전 비용이나 근저당설정비의 1%다.

 한마디로 채권 할인 비용은 국민주택채권을 다시 되팔면서 생기는 손해에 대한 비용이다. 비싸게 주고 산 채권을 더 싼 가격에 팔기 때문에 내야 하는 돈인 것이다. 비싸게 주고 산 채권을 다시 파는 이유는 들고 있어봐야 크게 돈이 안되는 채권이기 때문이다. 제1종 국민주택채권은 5년 만기 도래 후 연이율 5% 상환기간 5년 연단위 복리적용으로 만기 시 일시상환을 받을 수 있는데 일시상환 이율이 너무 낮아서 매입 즉시 되파는 경우가 대부분이다. 혹시 5년이 보다 더 오래 보유해서 더 많은 복리를 받겠다는 계획을 세웠다면 이 역시 소용없다. 5년 후에 팔지 않으면 자동으로 소멸되기 때문에 그렇게 할 수도 없다. 

 참고로, 채권 할인 비용이 매입했던 채권을 다시 되팔면서 발생한 손해에 대한 금액이기 때문에 채권 할인 비용을 지불하게 되면 국맨주택채권 매입비용은 지불할 필요가 없다.

 

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