부동산 이야기 - 집주인은 물론 임차인도 알아야할 임대차 3법 전월세 상한 계산하기

 임대차 3법이 발표됨에 따라 임대사업자 또는 세입자들이 새로 알아야할 정보들이 생겼다. 지금 당장 적용되는 것은 아니지만 2020년 12월까지 부동산 거래 신고 등에 관한 법률이 개정되며 1년간 유예기간을 둔다고 한다. 임대차 3법이 일정대로 적용된다고하면 2021년 하반기쯤이 되면 임대차 3법이 실제로 적용이 된다고 보면 되겠다. 임대차 3법은 크게 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제 3가지로 나눠진다. 그 중에서 계약갱신청구권과 전월세 신고제는 이해하고 적용하는데 큰 어려움이 없으리라 생각된다.

 다만 전월세 상한제의 경우 잘못이해하여 전세 또는 월세를 잘못 설정하게 되는 경우 위반건수에 따라 500만원에서 최대 3,000만원까지 과태료가 부과될수 있으며, 아래의 세제혜택이 배재될 수 있다. 

▷장기보유특별공제
▷양도세 100% 감면
▷거주주택 비과세
▷종부세 합산 배재 및 양도세 중과 배제
▷임대소득세 감면

반대로 세입자의 경우 전월세 상한제에 대해서 제대로 이해하고 있지 않으면 전세나 월세금 상승시 손해를 볼 수 있으니 반드시 공부해야한다. 그래서 나도 공부해봤다. 

임대사업자 전월세 상한 계산하기 

전월세 변환 케이스	계산방법
전세 -> 월세	[ (전세 × 전환율) ÷ 12개월 ]
월세 -> 전세	[ (월세 × 12개월) ÷ 전환율 ]

※현재 전월세 전환율 상한 기준 : 한국은행 기준금리('20년 5월 0.5%) + 3.5% = 4%

※전환율 : 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 비율

 

 먼저 임대차 3법의 전월세 상한제가 언제 어떻게 적용되는지 알아보자. 쉽게 얘기해서 재계약할 때 집주인은 기존 임대료(전세금 또는 월세)를 5% 초과해 인상하지 못하게된다.

 이때 전세의 경우는 기존 전세금에서 5%를 적용하여 계산하면 쉽다. 다만 보증금과 월세가 섞여있는 경우에는 전월세 전환율을 적용하여 계산해야한다. 여기서 전월세 전환율이란 전세를 월세로 바꿨을 때의 부담정도라고 생각하면 쉽다. 만약, 전월세 전환율이 높다면 상대적으로 전세에 비해 월세 부담이 높다는 의미이고 낮으면 전세에 비해 월세부담이 낮다는 의미다. 월세의 경우 월세에 12를 곱해서 전환률로 나누면 월세를 전세로 변환했을 때의 값이 나오게된다. 여기에 5%를 적용하면 전월세 상한금액을 알 수 있게 된다. 집주인의 경우 상한 기준에서 1원이라도 초과하게 되면 과태료 및 세금 혜택이 배제될 수 있으니 반드시 정확히 계산이 필요하다. 반대로 세입자의 경우에도 부당하게 전세금과 월세를 올려줘야하는 경우를 피할 수 있으니 집주인이 제시하는 전월세 금액에 대해 반드시 계산해볼 필요가 있다. 

 

 전월세 전환 및 전월세 상한 계산에 대한 이해가 됐다면 아래 렌트홈 임대료인상률 계산기를 이용해서도 쉽게 계산할 수 있다. 다만 반드시 계산 구조를 이해하고 이용하는 것을 추천한다. 

렌트홈(임대등록시스템)

결론 및 생각

 새로운 부동산 정책들이 발표될 때 남의 일이라 생각하고 그냥 넘기기 보다는 집주인 입장에서는 어떤 영향이 있을지, 또 세입자 입장에서는 어떤 영향이 있을지 생각해보고 공부해보는 것도 중요한 것 같다. 각자의 상황에 맞게 정책에 대한 이해를 통해 세입자는 소중한 전세금과 월세를 지킬 수 있고, 집주인은 과태료와 세금폭탄을 피할 수 있다. 자신의 재산에서 가장 큰 비중을 차지할 수 밖에 없는 부동산(집이 없더라도 전세금이나 월세금)에 관한 사회적 이슈나 정책적 이슈에 끊임 없이 관심을 갖고 공부해봐야 겠다. 

 

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