부동산 이야기 - '차용증' 과 '공증'이 뭐지

모르면 손해보기 십상

 주택가격의 급격한 상승으로 부동산 거래의 투명화를 위해 정부가 주택자금 조달계획서를 좀 더 꼼꼼하게 본다는 기사를 봤다. 주택자금조달계획서를 작성하려면 최대 15가지의 증빙서류가 필요하다고 한다. 불법 증여나 탈세를 방지하고 투명한 부동산 거래에 대해서만 허락하겠다는 정부의 의도가 보인다. 

 주택자금조달계획서는 말뜻 그대로 주택을 매수함에 있어서 그 돈이 어디서 났느냐를 증빙하기위해 작성하는 서류다. 주택자금조달계획서를 작성함에 있어서 가장 큰 쟁점은 세금문제다. 예를들어 소득 대비 지나치게 비싼 아파트를 구매했다면 증여나 상속을 통해 아파트를 구매했을 것이라는 추정이 가능하다. 상속세나 증여세를 탈세하지 않고 냈다면 전혀 문제가되지 않는다. 하지만 아래 표를 보면 알 수 있겠지만 이 상속세와 증여세의 금액이 만만치가 않다. 

 

상속 및 증여하는 금액이 높아질 수록 세율도 높아진다

 예를들어 5억의 돈을 증여 또는 상속했을 시에 납부해야하는 세액은 9천만원이다.(5억X0.2 - 1000만원) 9천만원이라는 금액을 쿨하게 내고 넘어가는 사람도 있겠지만 이걸 어떻게 해서든 '절세'해보려는 사람들도 많다. 여기서 절세의 수단으로 많이 활용되는 것이 차용증과 공증이다. 

 

공증은 법원 판결문과 같은 집행력을 갖는다.

 

절세하는데 차용증과 공증이 필요한 이유는?

 

 상속 및 증여시 차용증과 공증을 많이 활용하는 이유는 무엇일까. 세법에서 가족간의 금전 거래는 증여나 상속으로 추정하기 때문이다. '추정'이라 함은 별도의 증거가 없다면 증여나 상속으로 보겠다는 의미다. 즉 가족간 금전거래가 증여나 상속이 아니라고 주장하기 위해서는 '차용증'을 작성하여 이 금전 거래는 가족간 거래이긴 하나 돈을 빌려준 것일 뿐이고 추후 갚을 예정이라는 증명서류가 필요하다는 것이다. 납세자 입장에서는 상속세나 증여세 보다는 돈을 빌려주고 이자와 원금을 갚아나가는 것이 더 유리하다. 

차용증 (借用證 , promissory note)

금전 또는 물품을 빌리고자 할 때 차용인과 채권자 사이에 작성하는 문서.
 
 차용증은 돈을 빌리거나 그것을 빌려 줄 때 작성하는 일종의 계약서로서 기한 내에 돈을 갚지 못하거나 받지 못할 시 소송을 통해서 채무자에 대하여 법적 책임을 물어야 한다. 차용증은 후에 일어날 일에 대비하여 작성하는 문서로, 차용증 미 작성 시 채권자에게 불이익이 주어지며 채무인에게 유리하게 작용되므로 반드시 물품을 빌려주거나 빌릴 때에는 차용증을 작성하여야 한다.

 그렇다면 공증은 왜 필요할까. 과세당국(국세청 등)입장에서 보면 이해가 쉽다. 가족간 금전거래인데 가족끼리 작성한 서류인 '차용증'만 보고서 증여가 아닌 합법적인 거래라고 믿을 수 있을까. 계약서 작성은 최소한의 장치일 뿐이다. 국세청에게 이 계약이 정말 유효한 것이라고 믿게하기 위해서는 객관적인 제3자의 검증이 필요하다. 바로 이 제3자의 검증이  공증이다.

공증 [ 公證 ]

요약 특정한 사실 또는 법률관계의 존재를 공적으로 증명하는 행정행위.

-네이버 지식백과-

 

차용증 및 공증하는 방법 

 

 차용증은 기본양식을 인터넷을 통해 쉽게 구할 수 있고, 또 세무상담등을 통해 적정한 이자율과 필요한 요소를 작성하면 된다. 이자율의 경우 자세한 상담이 필요하며 케이스별로 다를 수 있지만 현재 은행의 기본 이자율을 기준으로 세무당국도 납득할 만한 수준이면 된다. 공증은 공증 사무실 등 법률 사무소에 방문하여 진행하면된다. 검색 사이트에서 '공증 사무소'라고 검색하면 쉽게 찾아볼 수 있다. 다만 이 경우 소정의 비용이 발생하게 된다. 개인적인 경험을 공유해보자면 1.5억에서~2억 사이의 차용증 공증 시 25만원에서~40만원 사이의 비용이 들 수 있다. 

 

주의할점은?

 탈세가 아닌 절세라는 점을 명심해야한다. 차용증을 썼으니 정상적으로 이자와 원금을 갚아 나가야한다. 공증된 차용증이 있다고 하더라도 채무를 잘 갚아나가고 있다는 증명이되지 않는다면 추후 몇 년 뒤에 더 많은 추징금이 나올 수 있다. 반드시 계좌이체 등을 통해 증명이 가능한 수단으로 증명 가능한 소득을 통해 차용증에 작성돼 있는 채무를 성실히 이행해왔다는 사실이 증명이 돼야한다. 

 

 

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