부동산 이야기 - 전세금을 지켜라 '주택임대차보호법'

법이라는 것은 약자를 보호하는 것이 아니라 아는 자를 보호하는 것은 아닐까...

 

 주택임대차보호법을 통해 전세금을 돌려받을 수 있는 제도가 있는데도 전세금을 돌려받지 못해 낭패를 겪는 사람들에 관한 기사를 종종 볼 수 있다. 법에 대해 잘 알지못하여 손해를 보는 경우도 있을 것이고 법대로 했는데도 법과 현실의 괴리로 인해 피해를 보는 사람도 있다. 법이라는 것이 승소할지라도 사회적 약자에 속하는 임차인들이 입는 피해가 더 클 가능성이 높다. 소송을 진행하는 과정에서 드는 비용과 정신적, 심리적 피해가 약자에 속하는 임차인들에게 더 버거울 수 있기 때문이다.

 그럼에도 우리는 법에 대해 알아야한다. 적어도 눈뜨고 코베이는 경우는 없어야 하지 않겠는가. 정의의 여신은 법에 대해 무지한 자에게 한없이 잔인해질 수 있다. 왼손에 든 칼에 베이지 않기 위해서는 어렵지만 공부를 하는 수밖에 없을 것 같다. 

 

 

주택임대차보호법 알아보기

 

 민법의 전세권이나 임대차 계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으므로, 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법이다.
 예컨대, 현실적으로 셋집을 얻어 사는 사람들이 전세권을 등기하는 사람은 없고, 거의가 채권인 임차권에 의하고 있다. 그러므로 그 집이 팔렸을 때 새 소유자에게 집을 비워 주어야 하고 전세금조차 받지 못하는 사례가 있다. 이와 같은 민법의 불비를 보완하여 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 제정되었으며 전문 12조와 부칙으로 되어 있다.

-나무위키, 주택임대차보호법- 

 주택 임대차 보호법은 주거용 건물의 임대차에 대해 '민법'에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거 생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

 쉽게 설명해보면 이렇다. '민법'상 보증금을 보호받으려면 등기라는 것을 해야한다. 그런데 한 번이라도 이사를 가본 사람들은 알겠지만 집을 매수하는 것이 아닌 이상 전세나 월세를 하는데 등기를 해본적은 없을 것이다. 때문에 사실상 '민법'으로는 임차인을 보호하기 어렵다. 이를 보호하기 위해 '주택임대차보호법'이라는 특별법이 제정된 것이다. 그래서 해당되는 사람의 경우에는 '민법'에 우선하여 '주택임대차보호법'이 적용돼 자신의 전세금을 보장받을 수 있게 되는 것이다. 

 

몰랐던 전세관련 상식 

전세와 전세권은 다르다?

전세와 전세권은 다릅니다. 전세는 등기가 되지 않아 채권에 해당됩니다. 전세권은 등기된 권리로 물권에 해당됩니다. 
쉽게 얘기해서 전세는 자신의 전세금을 돌려받기 위한 경매권등이 없습니다. 전세권은 등기된 권리로 채권에 우선하며 자신의 전세금을 돌려받기 위한 경매권이 있습니다. 물론 경매권이 있다고 무조건 좋은 것은 아닙니다.
경매권을 행사하여 매각대금을 통해 자신의 전세금을 보전받기 위해서는 자신보다 우선하여 존재하는 권리자들이 있는지 확인해야합니다. 자신 보다 우선하는 권리자들이 있는 경우 그 권리자들이 변제받고 남은 금액에 대해서만 돌려받을 수 있기 때문입니다. 

※ 더 정확히 표현하면 전세는 채권적 전세(미등기전세)고 전세권은 물권적 전세(등기된 전세)를 의미하며 일반적으로 우리가 전세 산다고할 때의 전세는 채권적 전세(미등기전세)를 의미한다.

 

짐에 묶여있는 내 소중한 보증금을 지키자

주택임대차보호법 이용하기

 

 자 이제 '주택임대차보호법'에 대해 알았으니 그럼 구체적으로 내 전세금을 어떻게 얼마나 보호받을 수 있는지 알아보자. '주택임다채보호법'에 의해 보호를 받기 위해서는 아래의 2가지 조건이 필요하다.

 

1. 대항요건 취득

 2. 확정일자 받기 

 

 보통 이사를 하면서 대항요건 취득 및 확정일자 받기를 동시에 진행하는 경우가 많아서 각각에 대한 정확한 효과를 알지 못하는 경우가 많다. 하지만 대항요건 취득과 확정일자 받기는 각각 다른 효과를 가져온다. 아래 표를 보면 쉽게 알 수 있다. (최우선 변제권의 경우 지역별로 변제 가능한 금액이 다르다)

 

최우선 변제권, 우선 변제권 비교 표

찾기 쉬운 생활법령 정보 https://easylaw.go.kr/ 발췌 

※확정일자 : 법원이나 동주민센터 등의 기관에서 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 이 도장으로 직힌 그 날짜를 의미한다. 

 

 

 다른 내용들은 위 표를 보면 쉽게 이해가 가겠지만 효과 부분에 대해서는 의문이 있을 것이다. 최우선 변제권과 우선변제권의 효과가 각각 선순위보다 우선 변제, 후순위 보다 우선 변제로 다르기 때문이다. 아래 예를 살펴보자. 

서울에 있는 A라는 아파트가 경매에 넘어가 2억원에 낙찰됐다. 이에 A,B,C라는 사람이 각각 1억씩 돌려받을 금액이 있다고 가정하고 돌려 받을 수 있는 금액을 살펴보자.


Case.1 최우선 변제권은 있으나 우선변제권이 없는 경우 (대항력은 있으나 확정일자 안받은 경우) 

A: 1순위 . 저당권
1억(받아야할금액)=> 1억을 2순위로 받음 

B: 2순위. 미등기전세
1억(받아야할금액)  => 3700만원을(서울 기준 우선변제금액) 1순위로 받음 

C: 3순위. 저당권 
1억(받아야할금액) =>1순위 저당권 및 우선변제금액을 제외한  6300만원 배당받음

결론: 등기상 미등기 전세인 B는 A와 C에 밀려 한 푼도 받을 수 없어야하나 특별법 적용으로 3700만원만 돌려받게됨 

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Case.2 최우선변제 우선변제 모두 있는 경우 


A:1순위 . 저당권
1억(받아야할금액)=> 1억을 2순위로 받음 

B: 2순위. 미등기전세
1억(받아야할금액)=> 3700만원을(서울 기준 우선변제금액)1순위로 받음 + 6700만원을 2순위로 받음 

C:3순위. 저당권 
1억(받아야할금액)=> 0원 받음 


결론: 최우선변제액에 해당하는 금액인 3700만원을 1순위 저당권자보다 먼저 받고 3순위 저당권자 보다 먼저 나머지 6700만원을 수령받을 수 있게됨. 결과적으로 총 1억 돌려받게됨. 그러나 만약에 A가 받아야할 돈이 1억 보다 더 크다면 B는 3700만원을 제외한 나머지 6700만원에 대해서는 모두 돌려받을 수 없게 된다. 

 

위 예시를 보고 최우선 변제와 우선 변제에 대한 차의에 대해 조금이라도 이해할 수 있었으면 좋겠다. 최우선 변제는 1순위보다 더 먼저 경매대금을 받을 수 있는 것이고 우선 변제는 다른 일반채권자들이나 등기부상 후순위권리자들보다 보증금을 우선하여 배당받을 수 있다는 것이다. 즉 우선 변제일지라도 만일 순위가 늦으면 우선변제권으로도 전혀 배당을 못 받을 수 있다는 점을 알아야한다. 

 

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