부동산 이야기 - '부부공동명의' VS '단독명의' 절세효과 비교

 지인으로부터 혼인신고를 하지 않는 것이 주택을 구매하는데 절세할 수 있는 방법이라 요즘은 혼인신고를 하지 않는 것이 유행이라는 말을 들었다. 내가 원래 갖고 있던 상식에 반하는 얘기라 의문이 들었지만 당시 나도 확실하게 아는 바가 없어 명확한 의사표시 없이 넘겼다.

 의문을 의문으로 남겨서는 안된다는 나의 자기발전적 신념(?)으로 공부해봤다. '부부공동명의 VS 단독명의' 어떤 것이 절세효과가 클까? 

 최소한의 이해를 위해 세금에 대한 지식이 전혀 없는 사람도 알기 쉽게 정리해봤다.

 

 

 

 

'부부공동명의' WIN  

 부부 공동명의로 주택을 구입하는 것은 양도세를 줄이는 대표적인 절세전략이란다. 이거 공부해볼수록 거의 상식에 가까운 얘기라 이 부분에 대해서 확실히 대답을 하지 못했던 내가 부끄러워진다. 

 부부공동명의가 양도세를 더 절약할 수 있는 이유는 무엇일까. 그것은 양도소득세의 계산법 때문이다. 양도소득세는 양도차익에 대해 세금을 계산하고, 양도차익이 클수록 높은 세율이 적용된다. 부부공동명의로 할 경우 과세표준이 되는 양도차익이 낮아지는 효과가 있다. 

※ 양도소득세라는 극히 제한적인 부분만 다뤘지만 그밖에 종합부동산세, 재산세 등 세금의 세계는 복잡하고 심오하다. 하지만 절세측면에서는 부부공동명의가 개인명의보다는 유리한 측면이 많다고 한다.

 

    ㆍ 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제(토지,건물의 경우) 
    ㆍ 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제 

※ 양도차익은 쉽게 얘기해서 아파트 팔아서 얻은 수익이다. 아파트 팔아서 얻은 수익에서 장기보유특별공제를 뺀 값이 과세표준이된다. 
※ 사실 양도차익에는 양도가액, 취득가액, 필요경비 등과 같은 개념이 포함되지만 최소한의 이해를 위한 글이므로 모두 생략했다. 

 

양도소득세 계산 표

 

세금은 과세표준에 세율을 곱하여 계산한다. 

 

 이렇게만 얘기하면 무슨 소린지 잘 모를 수 있다. 나도 그랬다. 실제 예를 들어서 쉽게 정리해보자. 위 표에서 붉은 색 글씨로 쓰여진 부분에 집중하여 아래 내용을 보자.

아파트팔아서 얻은 이득이 : 1억 원인 경우 (이해의 편의를 위해 장기보유특별공제, 기본공제등의 개념은 제외)


▶ 개인소유시 
1억 X 35% - 1,490만원 = 2010만원

▶ 부부공동소유시 (남편 : 5,000만원, 아내 : 5,000만원)
남편 : 5000만원 X 24% - 522만원 = 678만원
아내 : 5000만원 X 24% - 522만원 = 678만원
=> 678만원 X 2 = 1,356만원 

부부공동명의가 654만원 세금을 덜 낸다. (최대 4009만 5000원까지 덜 낼 수 있다.)

 

 결과적으로 1억을 기준으로 하여 계산했을 때 개인은 세율이 35%가 적용되고 부부공동명의는 과세표준이 분산되 세율 24%가 적용되는 것을 볼 수 있다. 하지만 무한대로 절세가 가능한 것은 아니다. 최대 절세 금액은 한도가 4009만5000원이다. 부동산 금액이 아무리 비싸도, 양도차익이 아무리 커지더라도 공동 명의에 따른 절세 상한선은 4009만 5000원이라는 뜻이다. 

 

 

끝으로 주의할점

 

 양도소득세 절세를 위해서는 혼인신고 시점과 부동산 취득 시점에 주의해야한다. 부동산을 개인이 이미 취득한 상태에서 추후 공동명의로 바꾸는 것은 신중한 접근이 필요하다. 공동명의로 바꾸는 과정에서 취득세와 등기비용, 그리고 경우에 따라 증여세(배우자에게 6억 초과 증여 시)까지 내야 하는 등 더 큰 지출을 하게 될 수도 있기 때문이다. 

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 최대한 이해하기 쉽게 설명해봤지만 역시 세법은 복잡하고 어렵다.

하지만 '아는 것이 힘(돈을 버는 것)이다'라는 말이 정확히 적용되는 분야가 세금인 것 같다.

복잡하고 어려울 수록 아는 만큼 유리해질 수 있다. 

추후 기회가 된다면 다른 세금들(종부세,재산세 등)에 대해서도 더 공부해볼 생각이다.

 

 

부동산 이야기 - '차용증' 과 '공증'이 뭐지

 

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