주택담보대출이 뭔지 전혀 모르는 사람을 위해
주택담보대출을 한 번도 받아본적 없고 뭐가 뭔지 도저히 모르겠는 사람을 위한 기초 안내를 시작합니다.
당연히 대출은 감당가능한 수준에서 해야하며 무리는 절대 안됩니다. 본 글은 대출은 조장(?)하기 위해 쓰는 것이 아닌 단순히 안내를 위한 개인적인 경험 및 조사결과를 공유하는 것임을 미리 말씀드립니다.
주택담보대출은 말 그대로 매수(사는 것)하고자 하는 아파트를 담보로 돈을 빌려주는 제도를 말한다. 최소 '억'단위를 넘어가는 그야말로 억소리 나는 아파트를 매수하는데 있어서 대출 없이 오로지 현금으로만 구매가 가능한 사람은 많지 않을 것 같다. 그래서 많은 사람들이 아파트 매수를 함에 있어서 우선적으로 고려하는 대출이 주택담보대출이다. 물론 매달 이자를 내야하며 이자율은 은행별로 상이하나 보통2.7%~3%정도 되는 것 같다. 물론 대출 기간 또한 은행별로 다르다. 25년에서 35년정도까지 있고 기간이 길 수록 DTI에서 좀더 여유가 생겨 많은 금액을 대출 할 수 있다. (DTI에 대해서는 아래에 설명돼있다.)
여기서 이자율을 낮추기 위해 은행별로 급여이체통장 변경, 해당 은행 제휴카드 월 얼마이상 결제, 자동이체건 월 몇 건 이상 등등의 조건을 제시하는 경우도 있다.
그래서,, 주택담보대출받으면 얼마나 나오는데?
주택담보 대출을 받았을 때 얼마까지 가능한지 대강이라도 계산해보기 위해서는 KB 부동산 시세를 확인해야한다. KB Liiv on이라는 부동산 앱에 자신이 매수하고자 하는 아파트를 검색하면 위 그림처럼 하위,일반,상위평균가를 알아볼 수 있다. 여기서 '일반평균가'를 기준으로 주택담보대출 가능금액이 달라진다.
※1층의 경우 '하위평균가'기준
앞으로 추가적인 대출규제가 없다는 가정하에 9억 이하 주택은 KB 부동산 시세기준 일반평균가 대비 40%의 금액을 대출 받을 수 있다.
만약 10억짜리 아파트라면 어떻게 될까? 9억까지는 그대로 40%를 받을 수 있고, 9억을 넘어가는 1억 부분에 대해서는 20%만 받을 수 있다. 그래서 총 3.8억(3억8000만원)을 대출 받을 수 있게된다. (이 부분에 대해서 헷갈려하는 사람이 많은 것 같다. 10억이면 10억의 20%에 해당하는 2억만 나온다고 생각하는 경우를 많이 봤다.)
15억을 넘어가는 주택에 대해서는 대출이 전혀 나오지 않는다.(15억 모두 현금으로 구매해야한다,, 그렇게 할 수 있다면,,)
아 물론 어디까지나 LTV(주택담보대출 비율)만을 기준으로 계산한 금액이다. 주택담보대출 이외의 어떠한 대출도 없는 경우에 한해 계산한 부분이고, 다른 대출이 있다면 금액은 더 줄어들 수밖에 없다. 또 여기에 DTI 규제까지 더한다면 본인의 연봉에 따라서 대출 가능한 부분이 더 줄어들 수 있다. DTI와 LTV를 모두 계산하여 둘 중에 낮은 금액을 기준으로 대출을 해주기 때문이다.
LTV (Loan To Value ratio) : 주택담보대출 비율 (규제지역기준-투기과열지구)
- 무주택세대 : 40%
- 1주택세대 : 40% (기존1주택 1년이내 처분 및 전입 조건)
- 2주택이상세대 : 대출 불가
- 9억이상주택 : 9억까지 40%, 9억초과분은 20%
- 15억 이상 주택 : 대출 불가
DTI (Debt To Income) : 총부채 상환 비율
총부채상환비율로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시한다.
EX) 연소득 1억기준 DTI 40%라면 연 상환할 금액이 연 4000만원을 넘지 못하도록 대출은 제한한다.
※소득의 기준은 세전 기준이다.
대출 상담 TIP
실제 대출 상담전에 간단하게 대출 가능 금액을 계산해보고 상담을 진행하는 것이 좋다. 그래야 미리 자금 계획도 세울 수 있고 아파트 매수 가능 여부도 판단 가능하기 때문이다. 대출 상담사는 보통 부동산에 물어보면 쉽게 번호를 받을 수 있다. 부동산 별로 대출 상담사가 다를 수 있으니 매수할 아파트에 대해 문의하면서 대출 상담사 번호를 받아 놓으면 좋다. 먼저 대출 조건등에 대해 간단히 알아보는 것은 전화통화만으로도 가능하기 때문에 대출 조건을 비교해볼 수 있어 좋다.
대출 상담사 중 나이가 지긋한 분들을 추천한다. 보통 그런 분들은 은행에서 정년퇴임한 분들이 많아서 경험도 많고 대출에 대해서도 자세히 알고 있기 때문이다. 대부분의 대출 상담사들이 은행에서 일하시다 퇴임한 분들인 것 같긴하지만...
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