주택가격의 급격한 상승으로 부동산 거래의 투명화를 위해 정부가 주택자금 조달계획서를 좀 더 꼼꼼하게 본다는 기사를 봤다. 주택자금조달계획서를 작성하려면 최대 15가지의 증빙서류가 필요하다고 한다. 불법 증여나 탈세를 방지하고 투명한 부동산 거래에 대해서만 허락하겠다는 정부의 의도가 보인다.
주택자금조달계획서는 말뜻 그대로 주택을 매수함에 있어서 그 돈이 어디서 났느냐를 증빙하기위해 작성하는 서류다. 주택자금조달계획서를 작성함에 있어서 가장 큰 쟁점은 세금문제다. 예를들어 소득 대비 지나치게 비싼 아파트를 구매했다면 증여나 상속을 통해 아파트를 구매했을 것이라는 추정이 가능하다. 상속세나 증여세를 탈세하지 않고 냈다면 전혀 문제가되지 않는다. 하지만 아래 표를 보면 알 수 있겠지만 이 상속세와 증여세의 금액이 만만치가 않다.
예를들어 5억의 돈을 증여 또는 상속했을 시에 납부해야하는 세액은 9천만원이다.(5억X0.2 - 1000만원) 9천만원이라는 금액을 쿨하게 내고 넘어가는 사람도 있겠지만 이걸 어떻게 해서든 '절세'해보려는 사람들도 많다. 여기서 절세의 수단으로 많이 활용되는 것이 차용증과 공증이다.
절세하는데 차용증과 공증이 필요한 이유는?
상속 및 증여시 차용증과 공증을 많이 활용하는 이유는 무엇일까. 세법에서 가족간의 금전 거래는 증여나 상속으로 추정하기 때문이다. '추정'이라 함은 별도의 증거가 없다면 증여나 상속으로 보겠다는 의미다. 즉 가족간 금전거래가 증여나 상속이 아니라고 주장하기 위해서는 '차용증'을 작성하여 이 금전 거래는 가족간 거래이긴 하나 돈을 빌려준 것일 뿐이고 추후 갚을 예정이라는 증명서류가 필요하다는 것이다. 납세자 입장에서는 상속세나 증여세 보다는 돈을 빌려주고 이자와 원금을 갚아나가는 것이 더 유리하다.
차용증 (借用證 , promissory note)
금전 또는 물품을 빌리고자 할 때 차용인과 채권자 사이에 작성하는 문서.
차용증은 돈을 빌리거나 그것을 빌려 줄 때 작성하는 일종의 계약서로서 기한 내에 돈을 갚지 못하거나 받지 못할 시 소송을 통해서 채무자에 대하여 법적 책임을 물어야 한다. 차용증은 후에 일어날 일에 대비하여 작성하는 문서로, 차용증 미 작성 시 채권자에게 불이익이 주어지며 채무인에게 유리하게 작용되므로 반드시 물품을 빌려주거나 빌릴 때에는 차용증을 작성하여야 한다.
그렇다면 공증은 왜 필요할까. 과세당국(국세청 등)입장에서 보면 이해가 쉽다. 가족간 금전거래인데 가족끼리 작성한 서류인 '차용증'만 보고서 증여가 아닌 합법적인 거래라고 믿을 수 있을까. 계약서 작성은 최소한의 장치일 뿐이다. 국세청에게 이 계약이 정말 유효한 것이라고 믿게하기 위해서는 객관적인 제3자의 검증이 필요하다. 바로 이 제3자의 검증이 공증이다.
공증 [ 公證 ]
요약 특정한 사실 또는 법률관계의 존재를 공적으로 증명하는 행정행위.
-네이버 지식백과-
차용증 및 공증하는 방법
차용증은 기본양식을 인터넷을 통해 쉽게 구할 수 있고, 또 세무상담등을 통해 적정한 이자율과 필요한 요소를 작성하면 된다. 이자율의 경우 자세한 상담이 필요하며 케이스별로 다를 수 있지만 현재 은행의 기본 이자율을 기준으로 세무당국도 납득할 만한 수준이면 된다. 공증은 공증 사무실 등 법률 사무소에 방문하여 진행하면된다. 검색 사이트에서 '공증 사무소'라고 검색하면 쉽게 찾아볼 수 있다. 다만 이 경우 소정의 비용이 발생하게 된다. 개인적인 경험을 공유해보자면 1.5억에서~2억 사이의 차용증 공증 시 25만원에서~40만원 사이의 비용이 들 수 있다.
주의할점은?
탈세가 아닌 절세라는 점을 명심해야한다. 차용증을 썼으니 정상적으로 이자와 원금을 갚아 나가야한다. 공증된 차용증이 있다고 하더라도 채무를 잘 갚아나가고 있다는 증명이되지 않는다면 추후 몇 년 뒤에 더 많은 추징금이 나올 수 있다. 반드시 계좌이체 등을 통해 증명이 가능한 수단으로 증명 가능한 소득을 통해 차용증에 작성돼 있는 채무를 성실히 이행해왔다는 사실이 증명이 돼야한다.
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