부동산 이야기 - 주택담보대출(LTV) 알아보기

주택담보대출이 뭔지 전혀 모르는 사람을 위해

 주택담보대출을 한 번도 받아본적 없고 뭐가 뭔지 도저히 모르겠는 사람을 위한 기초 안내를 시작합니다. 

당연히 대출은 감당가능한 수준에서 해야하며 무리는 절대 안됩니다. 본 글은 대출은 조장(?)하기 위해 쓰는 것이 아닌 단순히 안내를 위한 개인적인 경험 및 조사결과를 공유하는 것임을 미리 말씀드립니다. 

주택담보 대출은 말그대로 주택을 담보로 하여 돈을 빌려주는 것이다.

 

 주택담보대출은 말 그대로 매수(사는 것)하고자 하는 아파트를 담보로 돈을 빌려주는 제도를 말한다. 최소 '억'단위를 넘어가는 그야말로 억소리 나는 아파트를 매수하는데 있어서 대출 없이 오로지 현금으로만 구매가 가능한 사람은 많지 않을 것 같다. 그래서 많은 사람들이 아파트 매수를 함에 있어서 우선적으로 고려하는 대출이 주택담보대출이다. 물론 매달 이자를 내야하며 이자율은 은행별로 상이하나 보통2.7%~3%정도 되는 것 같다. 물론 대출 기간 또한 은행별로 다르다. 25년에서 35년정도까지 있고 기간이 길 수록 DTI에서 좀더 여유가 생겨 많은 금액을 대출 할 수 있다. (DTI에 대해서는 아래에 설명돼있다.)

 

 여기서 이자율을 낮추기 위해 은행별로 급여이체통장 변경, 해당 은행 제휴카드 월 얼마이상 결제, 자동이체건 월 몇 건 이상 등등의 조건을 제시하는 경우도 있다. 

그래서,, 주택담보대출받으면 얼마나 나오는데?

 

 

KB 리브온 부동산 앱에서 주택담보대출의 기준이 되는 일반 평균가를 확인할 수 있다. 

 

 

주택담보 대출을 받았을 때 얼마까지 가능한지 대강이라도 계산해보기 위해서는 KB 부동산 시세를 확인해야한다. KB Liiv on이라는 부동산 앱에 자신이 매수하고자 하는 아파트를 검색하면 위 그림처럼 하위,일반,상위평균가를 알아볼 수 있다. 여기서 '일반평균가'를 기준으로 주택담보대출 가능금액이 달라진다. 

※1층의 경우 '하위평균가'기준 

 

2020년 2월 현행 부동산 정책 '규제지역' 기준 주택담보대출 

 앞으로 추가적인 대출규제가 없다는 가정하에 9억 이하 주택은 KB 부동산 시세기준 일반평균가 대비 40%의 금액을 대출 받을 수 있다. 

 만약 10억짜리 아파트라면 어떻게 될까? 9억까지는 그대로 40%를 받을 수 있고, 9억을 넘어가는 1억 부분에 대해서는 20%만 받을 수 있다. 그래서 총 3.8억(3억8000만원)을 대출 받을 수 있게된다. (이 부분에 대해서 헷갈려하는 사람이 많은 것 같다. 10억이면 10억의 20%에 해당하는 2억만 나온다고 생각하는 경우를 많이 봤다.)

15억을 넘어가는 주택에 대해서는 대출이 전혀 나오지 않는다.(15억 모두 현금으로 구매해야한다,, 그렇게 할 수 있다면,,)

 아 물론 어디까지나 LTV(주택담보대출 비율)만을 기준으로 계산한 금액이다. 주택담보대출 이외의 어떠한 대출도 없는 경우에 한해 계산한 부분이고, 다른 대출이 있다면 금액은 더 줄어들 수밖에 없다. 또 여기에 DTI 규제까지 더한다면 본인의 연봉에 따라서 대출 가능한 부분이 더 줄어들 수 있다. DTI와 LTV를 모두 계산하여 둘 중에 낮은 금액을 기준으로 대출을 해주기 때문이다.

LTV (Loan To Value ratio) : 주택담보대출 비율 (규제지역기준-투기과열지구)
- 무주택세대 : 40%
- 1주택세대 : 40% (기존1주택 1년이내 처분 및 전입 조건)
- 2주택이상세대 : 대출 불가
- 9억이상주택 : 9억까지 40%, 9억초과분은 20%
- 15억 이상 주택 : 대출 불가

DTI (Debt To Income) : 총부채 상환 비율 

총부채상환비율로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시한다.
EX) 연소득 1억기준 DTI 40%라면 연 상환할 금액이 연 4000만원을 넘지 못하도록 대출은 제한한다.
※소득의 기준은 세전 기준이다. 

 

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대출 상담 TIP

실제 대출 상담전에 간단하게 대출 가능 금액을 계산해보고 상담을 진행하는 것이 좋다. 그래야 미리 자금 계획도 세울 수 있고 아파트 매수 가능 여부도 판단 가능하기 때문이다. 대출 상담사는 보통 부동산에 물어보면 쉽게 번호를 받을 수 있다. 부동산 별로 대출 상담사가 다를 수 있으니 매수할 아파트에 대해 문의하면서 대출 상담사 번호를 받아 놓으면 좋다. 먼저 대출 조건등에 대해 간단히 알아보는 것은 전화통화만으로도 가능하기 때문에 대출 조건을 비교해볼 수 있어 좋다.

대출 상담사 중 나이가 지긋한 분들을 추천한다. 보통 그런 분들은 은행에서 정년퇴임한 분들이 많아서 경험도 많고 대출에 대해서도 자세히 알고 있기 때문이다. 대부분의 대출 상담사들이 은행에서 일하시다 퇴임한 분들인 것 같긴하지만...

 

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