ETF 이야기 - 미국 부동산에서 임대료처럼 배당을 받아보자 'VNQ' ETF

 경제적 자유를 위해서는 일하지 않아도 꼬박꼬박 들어오는 현금흐름이 중요하다. 이런 현금 흐름을 만들기 위해서는 부동산, 주식과 같은 자산군에 투자해야한다. 상가정보연구소 자료에 따르면 서울의 오피스텔 월세 수익률은 4.84%정도라고 한다. 하지만 요즘같은 시기에 부동산에 투자하는 것은 좀 리스크해 보이기도 하고 특히 오피스텔은 환금성이 떨어져서 투자하기가 녹녹치 않아보인다. 대안을 찾다가 해외 ETF를 뒤져봤다. 미국 부동산에 투자해서 약3~4%정도의 분기 배당을 받을 수 있는 미국 ETF에 투자해보는 것은 어떨까.  

 

출처 : 놀라운 부동산

미국 부동산 회사에 투자하는 ETF 'VNQ' 

출처 : ETF.com

 VNQ는 미국 전체 주식의 주가총액 비중에 따라 투자하는 VTI의 부동산버전이라고 할 수 있다. 대부분의 부동산관련 주식이나 ETF는 배당을 많이 주기 때문에 주식 자체의 성장 보다는 배당을 노리고 투자하는 경우가 많다. 오래 보유하면서 배당금으로 패시브인컴(PASSIVE INCEOME, 일하지 않아도 들어오는 소득)을 만들기 위한 목적으로 투자한다. 최근에 주식 양도세 관련 증세 얘기가 나오면서 주식을 매도하지 않고 단순히 계속 보유하면서 배당에 원천징수로 부과되는 15.4%의 세금만 내고 현금흐름을 만들려는 투자자들도 있는 것 같다. 나도 원래 부동산 관련 '리츠' ETF나 주식에는 부정적인 인식이 강했는데( 주식 자체의 성장이 더뎌서,,) 양도세 이슈와 현금흐름을 만들고 싶다는 생각으로 그 리츠주에 대한 생각이 바뀌고 있다. 

출처 : ETF.com

 VQN 보유 섹터는 특수리츠, 상업용리츠, 주거용리츠 3가지가 대부분을 차지하고 있다. 그냥 부동산의 용도에 따라 3가지로 나눴다고 이해하면 될 것 같다. 

출처 : ETF.com

 개별 보유회사는 상위 10개 종목이 약 48%를 차지하고 있는데 다소 생소한 회사들이 많다. 먼저 가장 많은 비중을 차지하고 있는 'Vanguard Real Estate'를 보면 이건 사실 회사가 아니다. 별도로 검색해보니까 뱅가드가 운영하는 부동산 펀드에 가깝다. 

출처 : https://investor.vanguard.com/mutual-funds/profile/VRTPX

Vangaurd Real Estate II Index Fund 설명

이 뱅가드 부동산 펀드는 오피스 빌딩, 호텔 및 기타 부동산 부동산을 매입하는 기업 등 부동산 투자 신탁에 투자한다. 리츠는 주식이나 채권과는 다른 성과를 보인 경우가 많으므로 이 펀드는 주식과 채권으로 구성된 포트폴리오에 일부 다변화를 제공할 수 있다. 

 다음으로 American Tower Corporaton은 미국 부동산 투자 신탁회사다. 구글에서 찾아보니 부동산 투자 신탁 뿐만이 아니라 전세계 국가의 무선 및 방송통신 인프라를 소유하고 운영하는 일도 하는 것 같다.  세번째 비중을 차지하고 있는 Crown Castle 도 American Tower Corporation과 유사하게 부동산 투자 신탁회사다. 미국에서 가장 큰 공유 통신 인프라 제공 업체라고 한다. 익숙하지 않은 회사다보니 혹시 몰라 구글에서 과거 주가 흐름을 봤더니 꽤나 괜찮은 흐름을 보여준다. 

출처 : 구글 

 이제 가장 중요할 수도 있는 VNQ의 과거 실적을 살펴볼 차레다. 

'VNQ' 백테스트 결과 

출처 : Portfolio Visualizer

출처 : Portfolio Visualizer

 포트폴리오 비주얼라이저를 활용하여 2005년부터 2020년까지의 성과를 S&P500 지수, 리얼티인컴(개별주)과 비교해봤다. 최종 포트폴리오 결과에 따르면 VNQ가 낙폭도 가장 크고 성과도 가장 안좋게 나왔다. 이번 코로나 사태에 직격탄을 맞아서 가장 많이 하락한 것이 원인이 아닐까 생각해본다. 오히려 리얼티인컴이 얼마나 아웃퍼폼했느냐만 알게돼 버렸다. 이참에 그냥 리얼티 인컴에 투자를 하는게 나은 것이 아닌가 하는 고민도 든다. 

'VNQ' 에 투자해야하는 이유가 있나? 

 아무리 배당금을 보고 투자한다고 하더라도 배당도 더 잘주고 성과도 더 좋은 리얼티 인컴이 있는데 굳이 VNQ에 투자할 필요가 있을까 하는 생각이 드는 것도 사실이다. 다만 개별주에 대한 분석에 자신이 없고 개별주는 언제든 상폐의 위험이 있다는 점을 고려한다면 좀 더 마음이 편한 쪽은 ETF가 아닐까 생각해본다. 그럼에도 꾸준하게 공부를 할 수 있고 개별 회사에 대해서 알아볼 자신이 있다면 당연히 리얼티 인컴이 더 나은 선택이 될 수 있다. 

리츠관련 주식 또는 ETF에 투자하기에 앞서 반드시 알아야할 점 

 배당금과 과거 성과만 보고 리츠 주에 투자하는 것은 다소 위험할 수 있다. 현재 4차산업이라고 불리우는 산업의 변혁이 진행중이고 이에 상업용 부동산에 대한 니즈가 점점 줄고 있다는 말도 들려온다. 리츠관련 회사들이 당장 망하지는 않겠지만 앞으로는 오프라인 보다는 온라인이 대세인 세상이 다가오고 있다는 뜻이다. 부동산 관련 회사들이 어떤 변화과정을 거쳐 경쟁력을 갖게 될지는 모르겠으나 단순히 배당금만 보고 덜컥 투자해서는 낭패를 볼 수 있다는 점을 명심해야한다. 

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